【作者简介】

颜雪明，万科集团首席律师；丁朝晖，万科集团法务部总经理

【公司简介】

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A），公司成立于1984年05月，总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。

万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。2016年8月，万科企业股份有限公司在"2016中国企业500强"中排名第86位。2018年1月，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。2018年5月9日，“2018中国品牌价值百强榜”发布，万科位列第40。2018年7月19日，2018年《财富》世界500强排行榜发布，万科企业股份有限公司位列332位。2018年12月5日，荣获第八届香港国际金融论坛暨中国证券金紫荆奖最具投资价值上市公司。2018年12月，世界品牌实验室发布《2018世界品牌500强》榜单，万科排名第447。

2019年7月，《财富》世界500强榜单公布，万科企业股份有限公司位列第254位。2019年8月22日，2019中国民营企业服务业100强发布，万科企业股份有限公司排名第8。2019年9月1日，2019中国服务业企业500强榜单在济南发布，万科企业股份有限公司排名第37位。2019年12月18日，人民日报“中国品牌发展指数”100榜单排名第34位。2020年1月4日，获得2020《财经》长青奖“可持续发展创新奖”。

（说明：文章选自企业教练与保健医生——万科的法律风险管理）

1坚持了十多年的法律风险检查

相当多的房地产纠纷，是由销售行为不严谨引发的。2001年，万科在深圳也遇到一次严重的投诉事件。从2002年开始，我们组织了集团范围内的销售法律风险检查，重点是合同、广告、销售现场。后来进一步扩大到项目前期文件。检查结束后，检查小组会与被查单位举行问题通报会，指出发现的法律风险，听取被查单位的解释、说明。检查小组回来后，在一周内写出检查报告，上报集团领导同时，发给被检查单位。这种报告对做得好的方面，一个字都不提，开篇就是存在的风险，并且按轻重缓急，把风险分为四个级别，要求经营单位整改。这种检查既发现了一线存在的问题，提醒他们预防、改正，也发现了我们今后的工作重点，能更有针对性地制定相关法律指引。

IBM公司原总裁郭士纳说过一句话“如果强调什么，你就检查什么；你不检查，就等于不重视”。销售法律风险检查最初是由总部统一组织，随着万科房地产业务由当初的几个城市发展到几十个城市，每年在售项目从十几个发展到数百个，这项工作逐渐转变为由经营单位自查为主，由法务、营销、客服等相关专业人员共同参与，所有项目在完成检查、整改后才能开盘。法律风险检查开展十多年来，因销售承诺不当而引发的法律纠纷大大减少，经营单位的销售风险意识得到了极大的强化。

2红线外不利因素公示

走进万科所有的销售中心，都能看到一个说明项目红线外不利因素的展示板，详细注明了项目红线外，一公里范围内可能对业主生活造成不利影响的因素，如公路、工厂、菜市场、垃圾站、变电站等等，这在行业内可以说是一个独创。它来源于一次重大的客户投诉。2004年，万科在武汉的四季花城，因红线外600米有一个市政垃圾填埋场，政府未能按承诺及时关闭，产生的恶臭影响到小区居民生活，导致严重投诉。当时在其它一些地方，也出现了因道路噪音等引发的投诉，这引起了我们的思考。我们认为，红线外虽然不是开发建设的范围，也不是我们可以控制与改变的，即使存在不利因素，也属于公众应当知晓的信息，法律上开发商没有提示说明的义务，但实事求是地说，开发商对环境的调查比一般买房人更加详细，了解情况更加全面，从对客户负责的角度，应当向客户做出提示，这不但有利于客户，也有利于减少日后的纠纷。当年五月，我们从广州开始实施，之后形成了《关于红线外不利因素公示的指引》，在全集团范围内实施。现在除了红线外的不利因素，对红线内的不利因素，如变电站、商业街、垃圾房、停车场等，都要在销售中心设立展板，一一标明。这个做法的意义不止在于防止纠纷，也是提倡诚信经营的商业道德，让员工了解万科的价值观与道德底线。目前行业内不少优秀公司也借鉴万科这一做法，在各自销售现场进行红线内外不利因素公示。

3“法律指引”与《警戒线》

2001年以来，我们就广告、商品房买卖合同补充条款、红线外与红线内不利因素公示、车位销售、收款风险、红线外代建地建设管理等与销售有关的问题，先后制订了30多件法律指引，使经营单位的销售行为得到规范。就新项目投资、合作开发等重大业务，制订相关法律审查与工作指引，统一、明确总部的审查原则和要点。另外，根据日常发生的案例，我们撰写短小评论，在集团电子报刊《资讯快报》上开设一个《警戒线》专栏，每周一期，已经发表了200多期。通过这些发生在身边的案例，给大家时时敲响警钟，提高法律风险意识。我们还组织全体法律人员，从公司实务出发，编写了《商品房开发法律纠纷应对手册》、《物业法律纠纷应对手册》，针对经营中常见的纠纷作出分析，给出建议和法律依据，简明扼要，通俗易读，既为营销、设计、工程、客服等专业的同事提供日常工作的参考，也是对公司法律风险预防专业知识的一种传承。在日常工作中，我们发现了重大的、带有倾向性的问题，会立即向管理层发出“法律风险提示”，建议采取相应的管理措施。对于管理层甚至最高层做出的决定，如果法律上有风险，我们也会直言不讳地提出自己的意见，不会顾虑管理层是否采纳、是否会对自己产生不利影响等。万科所倡导的文化就是鼓励发表不同意见，这种文化背景，也是法律人员敢于坚持原则的重要保障。

4法律培训：不是教会游泳，而是告知下水的风险

现实中有一个“怪现象”：有的单位法务人员的专业能力很强，但法律纠纷依然很多；有的单位法务人员不怎么强，但法律风险并不突出。主要原因在于关键岗位的决策者和业务经办人员的法律意识，在于是否第一次就把关键环节的事情做对，而不是片面依赖法律人员的监督和审查。正如美国质量管理大师威廉·戴明所说“产品质量是生产出来的，不是检验出来的。”在法务人员占公司总人数不到1%的情况下，如果片面依赖法务人员的监督和审查，是不可能完全防住法律风险的。

十多年来我们一直坚持的一门法律培训课程是《房地产经营中的法律风险》。这是一个很大的题目，但培训时间只能是三个小时。怎么才能讲好，让我们颇费思量。后来，我们意识到，对企业中的非法律专业人员来说，泛泛的 “普法”意义不大，法律问题应当由法律人员解决，非法律人员只要具有法律风险意识即可。好比说，三个小时不可能教会别人游泳，但告诉他如果不会游泳而贸然下水，会发生什么危险，则绰绰有余。从此，我们的法律培训，除针对专业人员的以外，都定位在法律风险意识的建立上，大量采用案例教学，促进经营人员的风险敏感性，对涉及法律的问题，首先想到要听取法务的意见。除了法律风险课程外，关于土地使用权的取得、关于建筑物区分所有权、关于合同、关于依法处理客户纠纷等，我们开发了十几种法律课程，在集团内应用。

除了组织传统的面对面培训，各经营单位的法务人员还结合本单位诉讼案件、合同审查等日常工作中发现的问题，以及地方法规最新变化等，制作电子法律期刊，以通俗易懂的文字、贴合工作或生活的内容、形象生动的方式，面向全体员工开展在线法律培训，并在集团范围内共享。沈阳公司《小陈说法》持续5年多，已经做了66期；宁波公司《每月不可不知的风险管理》也持续做了57期；成都公司《谈案论法》、厦门公司《环法旅行》、东莞公司《一线说法》、南京公司《大状说法》、长春公司《法务茶座》、佛山公司《案例适用》、济南公司《法律小卫士》、南京物业《法眼看案》、北京物业《每周说法，周周精彩》、杭州物业《与法同行》等，都办得很有特色，广受员工欢迎。

经过近十年的潜移默化，现在我们最感欣慰的是，所有的专业系统、经营单位，都已经把“法律风险”当成了日常用语，时时都能听到大家在谈法律风险，这是法务工作最大的效果，也是法务团队最大的成绩。2013年，万科进入美国开发房地产，在当地招聘的第二个员工就是一名美国执业律师。

5管控好关键流程

法律风险管理，关键在于杜绝系统性风险，减少偶发性风险。杜绝系统性风险，主要靠流程。万科总部与各经营单位，大大小小各项流程数百项，法律人员不可能参与全部流程的审查。为有效管控法律风险，我们根据房地产业务的四大外部主体（客户、供应商、合作方、行政机关），结合万科面临的主要法律风险，梳理了法律风险10大管控流程。各经营单位可根据自身经营情况，另行选择X项管控流程，最终确定10+X项管控流程，进行重点管控。总部每年组织对10+X项管控流程的建立和执行情况进行评估，对发现的问题及时整改，确保流程健全并得到有效执行。

6参与行业规则的制订与完善

房地产行业在中国大陆至今不过二十多年，是一边发展，一边建立与完善行业规则。处于行业领跑者地位的万科，有责任在行业规则的完善中，发挥应有的作用。我们的做法与路径是，在日常工作中发现与研究房地产法律问题，带着我们的心得去参加学术交流，当我们的观点引起立法机关、行政主管部门的重视后，就有机会参与行业立法与行业规则的制定。在最高人民法院制定物权法相关的两个解释过程中，我们从实务角度，分析建筑物区分所有权的一些观点，受到重视，许多具体建议也被采纳。建设部主持城市房地产法的修订，委托颜雪明完成《房地产开发》一章的课题研究，研究报告受到中房协的肯定与好评，认为可以代表中房协的意见。住建部组织修订商品房预售合同、建设工程施工合同示范文本过程中，也邀请万科参与讨论，我们都积极提供意见建议，甚至写出建议稿，供修订单位参考。

万科参与行业规则的完善，不存在任何功利性，总裁郁亮明确说：对法规、规则的制定、修订，万科没有任何要求，我们的唯一要求，就是科学、合理，有利于行业发展。所以，我们参与各种会议和讨论，从来不需要征求公司管理层或者经营单位的意见，只从自己所熟悉的实务角度与自己认为正确的法律立场去发表意见。近年来国家与地方的立法也日渐透明，大都公开征求意见，对这些有关房地产、物业管理行业的立法，我们都会及时反馈意见，每年数十份。